나도 20년 전에 전세금 1억원을 물어 줬다.

경매 권리분석은 낙찰 전에 해야 되고 아니면 위험을 감수 해야 됩니다

1. 왜 권리분석이 중요한가?

부동산 경매는 싸게 사는 기술이 아니라,
리스크를 피하는 기술입니다.
그중 가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수입니다.
등기와 점유, 전입, 배당요구 중 단 하나라도 놓치면
낙찰 후 수천만 원을 고스란히 떠안을 수 있습니다.

                     보증금  즉 전세 보증금응 말하는 것이며  요사이는 수억 수십억이 됩니다.

2. 경매나 공매 전에 반드시 확인해야 할 4가지

① 등기부등본

• 말소기준권리보다 빠른 권리나 임차인이 있는지 확인

    전세  계약 일자가  빠른지?  설정 일자가  빠른지? 등기부등본 갑구와 을구 다 확인 해야 합니다.

 

② 임대차계약서

• 전입일자, 확정일자 모두 확인
• 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 우선변제권 발생

최초 계약시 와 현재 계약이 변동이 없는지 확인 필수------전  이 건 확인 미비로 저는 1억원의 전세 보증금을  변상했읍니다. 경매는 항상 위험이 도사리고 있읍니다.

 

③ 배당요구 여부

•  배당요구를 한 임차인만 경매 배당을 받을 수 있음--- 배당신정을 하지 않은  전입자는 (설정보다 확정일자가 빠른 자의 보증금은 낙찰자가 부담함)
• 단, 계약 변경이 있다면 최초 조건이 유지되는지 꼭 확인해야 함

      배당요구하지 않은 대항권자는 낙찰자가 보증금  책임져야함-----중요

④ 전입세대 열람 + 점유 확인___-실제 점유 여부는 현장 방문과 주민센터 전입열람으로 확인

 

3. 실전 대응 요령

• 전입·확정일자·배당요구 여부는 서로 연결되어 있음
• 전세금 증액 시 주의: 임차인이 금액을 올리고 확정일자와 배당요구를 새로 하지 않으면,
  → 우선변제권이 깨지고 대항요건만 인정

  

  
  

4. 결론: 권리분석은 ‘변수’에 대비하는 싸움

제가 실제로 겪었습니다.
전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있었고,
배당요구도 법원에 접수되어 있었습니다.
그래서 안심하고 낙찰받았습니다.

하지만 문제는 그 임차인이 전세계약을 중간에 증액했다는 점입니다.
법원은 최초 금액까지만 우선변제권을 인정하고,
추가된 금액은 새 확정일자 없이 올라갔기 때문에
전체 보증금이 대항요건만 갖춘 것으로 간주됐습니다.
결국 보증금 1억 원 전액을 낙찰자인 제가 인수했습니다.

이 사건은 제게 큰 교훈을 줬습니다.
임차인의 배당요구와 확정일자가 항상 최신 조건인지
임대차계약이 중간에 바뀌었는지를 직접 확인해야 한다는 점입니다.

겉으로 보기엔 안전해 보여도,
임대차계약 중도 변경이라는 ‘변수’ 하나로
전체 권리관계가 바뀔 수 있습니다.

이 글이 낙찰 전 권리분석을 하는 모든 분께
실질적인 도움이 되기를 바랍니다.