경매물건 분석을 하다 보면 ‘가격’이나 ‘입지’, ‘권리분석’에 집중하는 경우가 많습니다.
하지만 진짜 리스크는 종종 눈에 안 보이는 ‘사람’ 안에 숨어 있습니다.
바로, 전입세대 열람을 통해 드러나는 거주자 정보입니다.
다음은 전입세대 열람을 꼭 확인해야 하는 이유입니다:
1. 대항력 있는 세입자 유무 파악
전입일 + 확정일자 + 실제 거주 = 대항력.
이 조건을 만족한 세입자는 낙찰자에게 임차보증금을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
만약 선순위 임차인이 존재한다면, 낙찰 후 추가로 수천만 원의 보증금을 떠안을 수 있습니다.
📌
이건 권리분석 보고도 안심할 수 없는 영역입니다.
등기부에 없는 ‘숨은 세입자’는 전입세대 열람으로만 확인됩니다.
2. 미등기 거주자 확인 (명의신탁, 불법 점유)
전입이 되어 있는 사람이 등기부에 없다면?
소위 명의신탁자거나, 가족이나 타인의 명의로 등록된 실제 거주자일 수 있습니다.
이 경우, 낙찰 후 점유 이전이 어렵거나, 명도소송이 길어질 위험이 있습니다.
3. 점유자 수 파악 → 명도 비용/시간 예측
전입된 세대 수가 많을수록 집 내부의 구조 변경 가능성, 불법 건축, 명도 비용 증가 등 다양한 리스크가 따릅니다.
한 채에 4가구 전입되어 있다면? 다가구주택일 가능성도 있고,
세입자가 아닌 무상 거주자일 경우도 있으므로 명도 전략이 달라져야 합니다.
4. 신고된 주소와 실제 거주 불일치 → 사기 리스크
전입돼 있지만 실제 거주하지 않는 경우,
세입자 사기나 허위 임대차계약서로 보증금 사기일 수 있습니다.
전입세대 열람 + 현장조사 + 인터폰/우편함 확인을 통해
실제 거주 여부를 반드시 체크해야 합니다.
5. 불법 점유 시, 명도 지연 또는 손해 발생
전입세대 열람으로 확인되지 않는 인물이 현장에 있다면
불법 점유자, 상가 무단 입주자, 노숙자 등 예상치 못한 리스크가 생깁니다.
이는 곧 명도소송, 정리비용, 공실 기간 증가로 이어집니다.
"등기부만 보고 낙찰받는 건, 눈 가리고 주식하는 것과 같다."
전입세대 열람은 부동산 경매의 마지막 방어선입니다.
그걸 건너뛰고 낙찰을 받는다는 건,
“마지막 지뢰를 직접 밟아보자”는 것과 다를 바 없습니다.
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