경매.공매의 추가 비용 대항 요건을 아시나요?

1. 경매·공매에서 낙찰받은 부동산, 전세금이나 유치권도 인수해야 할까?

 어렵게 낙찰받았는데, 전세금까지 떠안는다고?
요즘처럼 부동산 가격이 불확실한 시기에 경매나 공매를 통해 싸게 집을 사려는 분들이 많습니다. 하지만 낙찰을 받았다고 끝이 아닙니다. 간혹 전세보증금이나 공사비 같은 다른 사람의 돈까지 인수해야 할 수도 있습니다. 왜 이런 일이 생기는 걸까요?

대항요건을 갖춘 사람은 낙찰자에게 권리를 주장할 수 있다
먼저 전세금(임차보증금)의 경우</strong>를 볼까요? 임차인이 일정 조건을 갖추면, 낙찰자에게 자신이 세 들어 산 권리를 주장할 수 있습니다. 이 조건을 대항요건이라고 부릅니다. 대항요건이란 간단히 말하면, 주민등록을 옮기고, 실제로 그 집에 살고 있는 경우
이렇게 전입신고와 실제 거주를 하고 있다면, 낙찰자에게 "나는 나갈 수 없으니, 보증금을 줄 때까지 살아야겠다"라고 주장할 수 있습니다. 이렇게 되면 낙찰자는 세입자를 내보낼 수도 없고, 보증금도 돌려  줘야 합니다. 결국 돈을 인수하는 셈이죠.?

그러나 모든 세입자에게 돈을 돌려 줘야 하는 것이 아니고 등기등본 상 최초 등기 기록보다 전입신고가 빠르다면 전부 매수인이 인수 해야 합니다

2. 유치권도 비슷한 맥락입니다

 유치권이란 쉽게 말해,집을 고쳐줬는데 돈을 못 받았을 때, 그 집을 떠나지 않고 돈 받을 때까지 버티는 권리입니다. 이런 유치권이 경매에서 살아 있으면, 낙찰자는 그 사람에게 <공사비를 줘야 집을 넘겨받을 수 있습니다. 땅 건물 모두 유치권 주장합니다.

낙찰 전에 꼭 확인해야 할 것들 이런 피해를 막으려면 낙찰 전에 몇 가지는 꼭 확인해야 합니다.
등기부등본을 열람해 임차인이나 유치권 표시가 있는지 확인, 현장을 방문해 누가 살고 있는지, 어떤 점유자가 있는지 조사 전입세대 열람을 통해 세입자가 있는지 체크 해야  합니다.


3. 특히 전입신고와 거주 사실이 확인되는 세입자는 그 집에서 계속 살 권리가 있습니다.

 유치권 주장자는 실제로 그 집을 점유하고 있어야 하며,불법 점유가 아닐 때만 유효 합니다.

.결론 권리분석 없이 덤비면, 손해 보는 건 내 몫이니 유념 해야 합니다.

경매와 공매는 잘만 하면 시세보다 싸게 집을 살 수 있는 좋은 기회입니다. 하지만 권리분석을 제대로 하지 않으면, 오히려 손해를 볼 수 있습니다 세입자의 보증금을 인수하거나, 유치권자에게 돈을 물어줘야 하는 일이 생길 수도 있죠.

4. 권리분석 철저히 해야 합니다

무조건 싸다고 덥석 낙찰받기보다는 점유 상황과 권리관계를 꼼꼼히 따져보고 전문가의 조언도 받아보시길 바랍니다. 작은 준비가 안전한 재테크의 시작이 될 수 있습니다.
경매·공매, 정보가 곧 돈입니다. 모르면 손해입니다

그러나 현장에서는 사기 전세권자 ---친족 친구등 사기세입자들이 많고 특히 사기유치권자들이 많이 있으니 이런 물건을 사기를 밝히 무효를 만들면 큰 수익을 얻을 수 있읍니다.