부동산 공매·경매로 돈을 벌려면 '현장검증'이 답이다!

부동산 경매나 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 그러나 저렴하다는 이유만으로 무작정 입찰에 나섰다가는 낭패를 볼 수도 있습니다. 그 이유는 바로 ‘현장검증’을 하지 않았기 때문입니다.

1.서류상 완벽한 물건도 현장은 다르다

요즘은 누구나 인터넷으로 손쉽게 물건조사와 분석이 가능합니다. 공부상 확인, 위성사진, 감정평가서, 로드뷰 등 다양한 자료들이 클릭 몇 번이면 열립니다. 특히 공매의 경우, 온비드 사이트를 통해 접근성이 높아졌고, 감정평가서도 대부분 열람이 가능해 어느 정도 판단이 가능합니다.

하지만 문제는, 책상 앞에서 볼 수 있는 정보는 '전체의 절반'일 뿐이라는 점입니다. 실제로 현장에 가보면 예상과 전혀 다른 상황이 펼쳐지곤 합니다. 서류상으로는 깨끗한 상태의 주택처럼 보여도, 막상 가보면 출입이 불가능하거나, 심각한 하자가 있는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 입찰 자체를 포기하게 되죠.

2. 영남 주변 500만원 미만 공매 물건 조사기

최근 저는 안동에 거주한 경험을 살려, 주변 지역의 공매 물건 중 500만 원 이하의 저가 물건들을 집중적으로 조사해봤습니다. 목표는 단기 차익을 낼 수 있는 소액 투자처를 찾는 것이었습니다. 검색 범위는 온비드를 중심으로 설정했고, 위성지도, 로드뷰, 공부확인 등을 통해 기본적인 스크리닝을 진행했습니다.

하지만 결론은 생각보다 실망스러웠습니다. 저렴한 물건들 중 상당수는 접근성이 떨어지거나, 일부는 현장 접근 자체가 어려웠습니다. 인터넷 자료로는 매력적인 투자처처럼 보였지만, 실제 현장을 확인하면 입찰 자체가 의미 없어지는 사례가 대부분이었습니다.

3. 경매물건까지 포함해 동선 구성

그래서 전략을 바꾸기로 했습니다. 공매 물건만을 고집하지 않고, 경매 물건도 포함시켜 일정을 짰습니다. 이렇게 하면 같은 날에 여러 지역의 물건을 한 번에 확인할 수 있고, 시간과 비용도 절약할 수 있습니다. 특히 시골이나 외곽 지역의 물건을 확인할 때는 '동선 짜기'가 매우 중요합니다. 가는 김에 여러 물건을 확인하고, 투자 가능성과 리스크를 종합적으로 판단하는 것이 핵심입니다.

4.현장검증은 '필수'이자 '기회'

경매와 공매는 정보의 싸움이지만, 진짜 고수는 현장에서 승부를 봅니다. 실제로 남들이 귀찮아서 포기한 현장검증을 통해 기회를 잡은 사례는 수없이 많습니다. 다만, 시간과 비용이 드는 만큼, 동선을 체계적으로 짜고, 우선순위를 정하는 전략이 필요합니다.

결론적으로, 책상 앞 분석은 ‘1차 필터’일 뿐이며, 반드시 발품을 팔아야 진짜 기회가 보입니다. 투자 성공은 결국 ‘현장을 본 자’의 몫입니다.